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Obligaciones del locador y locatario en Argentina

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En el universo de las transacciones inmobiliarias y sobre todo en los alquileres, surgen una gran cantidad de obligaciones tanto del locador como del locatario que le dan una armonía a las relaciones entre las partes. También entra en juego la nueva ley de alquileres sancionada a mitad de 2020.

Obligaciones del locador

La primera y principal, según el Código Civil es la entrega de la propiedad según lo acordado en el contrato con sus accesorios correspondientes.  El dueño deberá también hacerse cargo del mantenimiento del inmueble en buen estado mediante las reparaciones que fuesen necesarias para garantizar.

Según las legislaciones vigentes, dentro de las obligaciones de los locadores también deben mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa, pagar a quien alquila las mejoras que éste hubiera realizado y hacerse cargo de las contribuciones y cargan que gravan la propiedad.

Obligaciones del locatario

Para el alquiler de departamentos, los inquilinos están obligados a pagar el precio pactado al locador o a quien pertenezca la propiedad en los plazos convenidos.

También, el locatario deberá conservar el inmueble en buen estado y una vez finalizada la locación deberá restituirla a sus dueños en las condiciones pactadas mediante el contrato estipulado.

¿Qué cambios en las obligaciones introdujo la nueva ley de alquileres?

La nueva ley de alquileres modificó el escenario inmobiliario luego de 36 años y aún el mercado se está acomodando a estos nuevos cambios tanto del lado de los dueños como de los inquilinos.

El aumento de la cantidad de años de contrato de dos a tres años es una de las modificaciones más fuertes. Según el código Civil y Comercial existen excepciones para estos plazos.

La actualización de los valores es una de las mayores novedades de la nueva ley. A partir de ahora la indexación será calculada mediante el promedio entre el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

Esto quiere decir una combinación entre la inflación real oficial y el aumento de salarios, lo cual genera un equilibrio para ambas partes pero según los dueños de propiedades esto significó una eventual pérdida de poder al no tener más la posibilidad de introducir aumentos calculados a dedo, como se hizo históricamente.

Dichos aumentos serán anuales y no semestrales lo cual dará una mayor previsibilidad.

Por otro lado, el depósito en garantía y el pago del mes de anticipo no podrán ser mayores al valor pactado de un mes de alquiler. Por otro lado, el reintegro del mes de garantía deberá realizarse al momento de la restitución de la propiedad al valor real del último mes vigente de alquiler.

Otro de los puntos que estuvo un largo tiempo en discusión y que fue una batalla ganada para los inquilinos es que a partir de la nueva ley, las expensas extraordinarias, o sea que sean derivadas de gastos no habituales deberán quedar a cargo del locador.

Respecto a las garantías, el locatario deberá proponer al menos dos alternativas entre las siguientes opciones: aval bancario, seguro de caución, título de propiedad inmueble, fianza o garantía personal del locatario mediante certificado de ingresos o recibo de sueldo.

La garantía no podrá superar el equivalente cinco meses de alquiler. También será obligatorio declarar los contratos en AFIP.

Si estás en evaluando la posibilidad de decidirte por un alquiler de departamentos en La Plata esperamos haberte ayudado con toda la información necesaria para poder concretarlo.

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